Ký gửi nhà đất và những điều mà bạn nên biết

Ký gửi nhà đất là gì? Có thể nói là một trong những khái niệm được quan tâm nhiều nhất hiện nay nhất là đối với những nhà đầu tư bất động sản.

Ký gửi nhà đất là gì?

Ký gửi nhà đất hay còn gọi là ký gửi bất động sản được hiểu là hình thức cá nhân hay tổ chức, công ty muốn bán, cho thuê tài sản là nhà đất đến dịch vụ ký gửi nhà đất để họ thực hiện việc phân phối bán hoặc cho thuê nhà đất giúp bên ký gửi và nhận được thù lao, hoa hồng môi giới nhà đất.

Về pháp lý, hình thức ký gửi nhà đất chính là dịch vụ ký gửi tài sản mà bên có tài sản ủy quyền định đoạt, sở hữu tạm thời cho bên nhận ký gửi bằng hợp đồng và có phí dịch vụ và đây được xem là hoạt động thương mại.

Ký gửi nhà đất là một trong những hoạt động bất động sản phổ biến hiện nay

Những điều khoản quan trọng trong luật ký gửi nhà đất

Thứ nhất, nội dung hợp đồng (đối tượng mua bán)

Trong phần này cả hai bên phải ghi cụ thể những điều sau:

– Bên A (bên bán) đồng ý bằng văn bản bán cho bên B (bên mua) căn nhà tại số…đường…phường (xã)…quận (huyện, thị xã)…..và đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà ở nằm trong khuôn viên được xác định bởi các giấy tờ đã nêu trên đây.

– Loại nhà; nhà phố, nhà chung cư, nhà biệt thự, cấp số bao nhiêu

Cấu trúc: trệt, lầu, gạch, bê tông, cốt thép…

– Nền…mái…

– Tường: gạch, đất, bê tông, chung…riêng, mượn;

– Diện tích toàn bộ khuôn viên: ngang…sâu…

– Diện tích xây dựng:

– Diện tích sử dụng:

– Vị trí nhà: được xây cất trên lô đất nào, bằng khoán nào, bản đồ số mấy…

– Nguồn gốc nhà

– Giấy tờ về nhà ở kèm theo gồm: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số….; tờ khai lệ phí trước bạ ngày…; bản vẽ…

– Thời điểm giao giấy tờ sở hữu nhà: ngay sau khi hai bên ký hợp đồng công chứng và bên B thanh toán tiền mua nhà …

– Thời điểm giao nhà: khi giao nhà hai bên sẽ lập biên bản bàn giao nhà

– Thời gian hai bên ra phòng công chứng để chứng thực các giấy tờ có liên quan.

Thứ hai, giá mua bán:

Hai bên thỏa thuận giá mua bán: ghi bằng số và bằng chữ

Thứ ba, tiền đặt cọc:

– Hai bên thỏa thuận bên mua sẽ đặt cọc trước một phần cho bên bán để đảm bảo sẽ mua nhà và phải được thể hiện tại hợp đồng đặt cọc ký ngày…

– Số tiền đặt cọc này sẽ được chuyển thành tiền mua nhà và khấu  trừ vào đợt thanh toán đầu tiên (chia làm mấy đợt để thanh toán)

– Sau khi nhận tiền đặt cọc, nếu bên bán thay đổi ý kiến, không bán cho bên mua nữa thì phải hoàn trả cho bên mua số tiền gấp 2 lần số tiền đặt cọc mà mình đã nhận. Ngược lại, nếu bên mua thay đổi ý kiến, không mua nhà nữa thì phải chịu mất tiền cọc.

Thứ tư, thời gian và phương thức thanh toán:

– Thời gian và điều kiện giao nhận nhà

– Thời gian thanh toán (có thể chia làm nhiều đợt thanh toán)

– Hình thức thanh toán: chuyển khoản hoặc đưa tiền trực tiếp

– Lãi do thanh toán chậm: nếu bên mua không thanh toán đúng hạn cho bên bán thì phải trả thêm tiền lãi phát sinh cho số ngày chậm thanh toán theo mức lãi suất quá hạn do Ngân hàng nhà nước công bố tại thời điểm thanh toán.

Thứ năm, quyền và nghĩa vụ của hai bên

Các bên cần chi tiết hóa các nghĩa vụ trong giai đoạn trước, trong và sau khi thực hiện hợp đồng cũng như thời điểm chấm dứt cụ thể.

Thứ sáu, điều khoản ràng buộc trách nhiệm

Các bên có thể dự trù các tình huống đối phương có thể vận dụng để không thực hiện hợp đồng mà soạn thảo những điều khoản thích hợp, như trách nhiệm của bên mua khi không thanh toán, hoặc trách nhiệm của bên bán khi không chuyển giao đối tượng của hợp đồng.

Thứ 7, điều khoản chung

Hai bên cam kết thực hiện nghiêm túc các điều khoản trong hợp đồng này. Những tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng này đều sẽ được giải quyết dựa trên sự hợp tác, cùng có lợi. Nếu không tự giải quyết được, hai bên đồng ý sẽ đưa ra giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền. Bên thua kiện phải chịu toàn bộ các chi phí liên quan, kể cả chi phí thuê luật sư, cho bên thắng kiện. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký và được công chứng, được lập thành 05 (năm) bản, có giá trị như nhau, mỗi bên giữ 02 (hai) bản và lưu một (01) bản tại Phòng Công chứng.

Các bên cần chi tiết hóa các nghĩa vụ trong giai đoạn trước, trong và sau khi thực hiện hợp đồng cũng như thời điểm chấm dứt cụ thể

Mẫu hợp đồng ký gửi nhà đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc

—–o0o—–

HỢP ĐỒNG KÝ GỬI

(Số……/2018/HĐKG – V/v ký gửi nhà – đất)

Hôm nay, ngày …… tháng …… năm ………… tại …………………………..

Chúng tôi gồm:

1. Bên nhận ký gửi (sau đây gọi tắt là bên A)

Đơn vị /công ty …………………………………………………………………….

Địa chỉ: ……………………………………………………………………………. Mã số thuế: …………………………

Số điện thoại: …………………………

Đại diện: ………………………………………………. Chức vụ: ………………

1. Bên ký gửi (sau đây gọi tắt là bên B)

Ông/Bà: ……………………………………………………………………………

Sinh năm: …………………………………………………………………………

CMND/PP: ………………….Cấp ngày: ……/……/………… Tại:………………

Địa chỉ: ……………………………………………………………………………

Hai bên thỏa thuận giao dịch ký gửi nhà đất theo các Điều khoản cam kết sau đây:

Điều 1: Thông tin sản phẩm ký gửi

1.1 Bên B đồng ý giao cho Bên A thực hiện dịch vụ môi giới độc quyền bán bất động sản do Bên B là chủ sở hữu.

1.2 Đặc điểm của BĐS và giấy tờ pháp lý về BĐS là đối tượng của dịch vụ này được mô tả như sau:

• Loại Bất động sản: ……………………………………………………………………………
• Địa chỉ: ………………………………………………………………………………
• Diện tích khuôn viên đất ………………………………………….……………………………………
• Diện tích đất xây dựng: …………..…………………………………………………………………
• Diện tích sử dụng: ………………………………………………………………………………………
• Cấu trúc: …………………………………………………………..……………………
• Tiện nghi: ..………………………………………………………………………………
• Yếu tố khác: ..………………………………………………………………………………

Điều 2: Tổng giá trị ký gửi

Bên B đồng ý tổng giá ký gửi sau cùng của bất động sản trên là:………………..………………………

(Bằng chữ: ……………..…………………………………………………………………………………

……………………………………………………………………………………………………………)

Trong quá trình thực hiện hợp đồng nếu các bên xét thấy cần điều chỉnh giá bán, hai Bên phải thỏa thuận bằng văn bản.

Điều 3: Phí  dịch vụ và phương thức thanh toán

• Bên B đồng ý thanh toán cho Bên A số tiền phí môi giới độc quyền là ……….% trên giá bán ký gửi với số tiền là:……….…………………

(Bằng chữ: ………………………………………………..……………………………………….. đồng)

Số tiền dịch vụ này không bao gồm các chi phí liên quan khác phát sinh ngoài dịch vụ môi giới tư vấn mua/bán tài sản mà bên A thực hiện.

• Số tiền chênh lệch so với giá ký gửi nêu trên, bên A được hưởng 100%.
• Phí môi giới và số tiền chênh lệch được Bên B thanh toán cho Bên A một lần bằng tiền mặt trong vòng 24h kể từ thời điểm bên B nhận đủ tiền từ khách hàng của bên A.

Trong trường hợp khách hàng đã đặt cọc mà chịu mất cọc thì bên B thanh toán cho bên A phí môi giới trong vòng 24h kể từ thời điểm được xác định là khách hàng chấp nhận mất cọc.

Điều 4: Thời gian thực hiện dịch vụ

• Từ ngày …. tháng …. năm …..    đến ngày …. tháng …. năm  …..
• Hết thời hạn này hai bên có thể thỏa thuận thêm và được ký kết bằng một phụ lục hợp đồng.

Điều 5: Quyền và nghĩa vụ của các bên:

5.1. Quyền và nghĩa vụ của Bên A:

1. a) Quyền:

– Bên A được nhận cọc, chuyển nhượng bất động sản nêu trên.

– Yêu cầu Bên B cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản.

– Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng ký gửi đã ký với Bên B.

– Được nhận 50% trên số tiền đặt cọc khi khách hàng chấp nhận mất cọc hoặc khi khách hàng bị mất cọc do vi phạm cam kết.

– Được nhận đúng, đủ, và kịp thời chi phí môi giới như đã cam kết ở Điều 4.

– Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới mua – bán bất động sản trong phạm vi hợp đồng ký gửi bất động sản nêu trên với Bên B nhưng phải chịu trách nhiệm trước Bên B về kết quả môi giới.

1. b) Nghĩa vụ:

– Thực hiện công việc trong hợp đồng này theo đúng thỏa thuận cũng như quy định của pháp luật;

– Thường xuyên báo cho bên B biết về tiến độ thực hiện công việc và phối hợp với bên B để giải quyết những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện công việc;

– Chịu mọi chi phí liên quan đến phạm vi công việc mà mình thực hiện.

5.2. Quyền và nghĩa vụ của Bên B:

1. a) Quyền:

– Không chịu bất kỳ chi phí nào khác cho bên A ngoài các khoản phí đã nêu ở Điều 3 của hợp đồng này.

– Nhận đúng, đủ và kịp thời số tiền đã thỏa thuận ở Điều 2 và Điều 3 của hợp đồng này.

– Được nhận 50% trên số tiền đặt cọc khi khách hàng chấp nhận mất cọc hoặc khi khách hàng bị mất cọc do vi phạm cam kết;

– Được nhận thông tin kịp thời về tình trạng giao dịch với khách hàng của bên A

1. b) Nghĩa vụ:

– Cung cấp đầy đủ và kịp thời cho bên A những giấy tờ liên quan.

– Hợp tác với bên A trong quá trình thực hiện hợp đồng này.

– Trường hợp bên B không còn nhu cầu ký gửi cho bên A hoặc thay đổi giá bản, phải thông báo cho bên A bằng tin nhắn văn bản hoặc email.

– Ký hợp đồng mua/bán bất động sản nêu trên với khách hàng do bên A giới thiệu.

– Chịu tất cả các chi phí đã thỏa thuận ở Điều 3 của hợp đồng này

– Thanh toán phí môi giới cho bên A theo Điều 3 của hợp đồng.

Điều 6:  Vi phạm hợp đồng

6.1  Trường hợp bên B không thanh toán hoặc thanh toán không đủ hoặc không đúng phí môi giới cho bên A theo thỏa thuận tại Điều 3 và điều 5 của Hợp đồng này thì bên B phải chịu lãi chậm thanh toán trên số tiền và số ngày chậm thanh toán với lãi suất 2,5%/tháng.

6.2  Trường hợp bên A không tiến hành thực hiện dịch vụ hoặc thực hiện dịch vụ không đúng như đã thỏa thuận thì bên B có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải trả cho bên A bất kỳ khoản phí nào đồng thời bên A phải trả cho bên B một khoản tiền phạt tương đương với 1% giá trị ký gửi.

6.3  Nếu một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng trái với các thỏa thuận trong trong Hợp đồng này thì bên đơn phương chấm dứt hợp đồng đó phải chịu một khoản tiền phạt tương đương với 1% giá trị ký gửi của Hợp đồng này.

Điều 7: Điều khoản chung

Các bên cam kết cùng nhau thực hiện hợp đồng. Nếu trong quá trình thực hiện có phát sinh vướng mắc các bên sẽ trao đổi trên tinh thần hợp tác, trường hợp hai bên không thỏa thuận được thì việc tranh chấp sẽ được phán quyết bởi tòa án tại Đà Nẵng.

  Hợp đồng được lập thành 02 bản, mỗi bên giữ một bản và có giá trị như nhau.

            BÊN A                                                                                    BÊN B

   (bên nhận ký gửi)                                                                         (bên ký gửi)